2019年2月4日星期一

长期投资REIT?

前些天,和老婆回她娘家探望岳父岳母,适逢假期,和岳父聊起天来。我的岳父是名生意人,非常有生意头脑,时常思考各种生意点子,我想华人之所以能够富有,都源自于深耕于我们身体里的从商基因。

因为,老婆姐姐移民海外,她本身又嫁出去了,所以娘家的房间顿时变得空荡,岳父便萌起了做Airbnb的想法,反正空置的房间没人住,租出去还能赚取不错的现金流。

租金收入和股息收入的性质相符,都是一种被动的收入,惟前者需要做些前置工作,如装修油漆,添置简单家具,让租户能够住得舒服快乐,它其实更像是经营一门生意。

对房地产投资者而言,除了租金收入之外,也可以考虑在房产增值后脱售,赚取差额。

岳父指出,在他10-20年前,购买一间landed屋子低于100k,几十年过去,房子已增值至300-400k,增长超过数倍,更别说租金。他感叹年轻的时候,应将更多的资金买入房产,用储蓄的方式累积资产,长期来说足以致富,可过上一个逍遥自在的晚年。

我不禁在想,既然房产价格和租金收入长期来说是处于上升趋势的。那岂不是适合长期投资?

但在大马,房产股多属于周期性,就像现在房产供应过剩,导致许多房地产公司业绩不甚理想。

那么转向投资以收取租金为主的产托,那又如何?产托REIT的经营模式,犹如房产投资者收取租金。大马的产托在扣除各种管理费、杂费后,剩下的90%收入,将强制以股息的方式派发给股东,称之为Dividend Per Unit (DPU)。

那,咱们来看看过去五年,各中产托所派发的股息,这些股息其实也直接可以看到产托的收入是否处于增长模式。

从2014年至2018年的DPU,

AHP -7.4 > 5.63 (2016年 RIGHT ISSUE 6:5)
ALAQAR -7.85 > 7.70
ALSREIT - 1.20 > 5.35
AMFIRST - 5.53 > 4.20
ARREIT - 7.265 > 5.49
ATRIUM - 8.80 > 8.10
AXREIT - 19.75 > 8.14 ( 2015年 RIGHT ISSUE 2:1)
CMMT - 4.53 > 7.90
HEKTAR - 10.5 > 9.60
IGBREIT - 7.79 > 9.19
KIPREIT - 2.92 > 6.83 ( 2017年才上市)
KLCC - 33.64 > 37.00
MQREIT - 8.38 > 8.08
PAVREIT - 7.96 > 8.74
SUNREIT - 8.36 > 8.57
TWRREIT - 7.03 > 2.10
UOAREIT - 11.00 > 9.13
YTLREIT - 8.457 > 7.87

18家REIT里头,有9家的DPU是处于上升趋势,另外9家则下跌。升幅较为明显的则是以零售为主的REIT,如KLCC,PAVREIT,SUNREIT和IGBREIT等。这也意味着租金收入并不是一味上涨,而是需仰赖于需求量,只有租户增多,租金才会上涨。

其中地点则扮演着异常重要的角色,像是KLCC坐落于吉隆坡黄金地带,其中一个EXXON MOBILE TOWER是出租给国油,因此租金稳定,长年出租率保持100%。

只要经济景气不错,人马购买力强,零售商铺有人流和生意,KLCC的租户就会稳定,因为有生意做,人们就会继续租下去。届时,每年稍微调整租金,DPU则会逐年水涨船高。

因此,这些零售REIT则变成产托投资的首选。先勿论地点,我们从估值,成长率和股息率来审视,哪个最好。

1)估值。以P/B ratio计算,拿市价除以资产价格(Net Asset Value,NAV),一般小于1,则代表有折价,属于便宜。反之高于1,则代表有溢价。

KLCC -1.70
IGBREIT -1.67
SUNREIT -1.20
PAVREIT -1.32

SUNREIT估值最便宜,最贵的是KLCC。翻开KLCC的季报看,KLCC每逢Q4都会资产重估,但最新Q4季报并没有进行重估,因此导致PB ratio较高。

2)週息率,以最新的股息计算

KLCC -股价7.89,股息37sen,DY4.6%
IGBREIT -股价1.79,股息9.19sen,DY5.13%
SUNREIT -股价1.74,股息9.57sen,DY5.5%
PAVREIT -股价1.75,股息8.74sen,DY 5%

3)派息增长率。这里直接看派息,因为产托90%用于派息,相等于盈利收入。(从2014年至2018年)

KLCC -33.64,34.65,35.65,36.15,37 (CAGR 1.92%)
IGBREIT -7.79,8.19,8.71,9.28,9.19 (CAGR 3.36%)
SUNREIT -8.36,8.73,9.18,9.19,9.57 (CAGR  2.74%)
PAVREIT -7.96,8.23,8.24,8.24,8.74 (CAGR 1.89%)

不看复合增长率,单看FY17,对比FY18,看看加薪多少。

KLCC -2.35%
IGBREIT -(-0.97%)
SUNREIT -4.13%
PAVREIT - 6.07%

KLCC作为老牌产托,每年的股息增长稳定,但偏低。而其他零售商场IGBREIT成长最多,但过去一年对比,股息却下滑。反而过去成长最慢的PAVREIT,在过去一年的股息成长达6%,傲视同行。而SUNREIT则表现稳定,过去一年的股息增长达4%,属于中等level。

综合以上,很suprise的是,SUNREIT估值竟然只有1.2倍,比同行偏低,然后DY达5.5%,也是比同行高,过去一年的股息增长也比同行来得多。

我想我会深入研究SUNREIT,看看是否有利可图,甚至纳入长期投资组合。

最后,祝大家除夕快乐,阖家团圆。明天便是大年初一,祝回乡的开车小心,拜年的红包收到手软!














5 条评论:

  1. 我对REIT没什么研究,不过我总觉得KIPREIT有被低估的可能
    哈哈,不过就是起不动劲来买REIT
    新的一年来了,也祝你和家人新年快乐!万事如意!

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  2. 我是想买reits来做增值
    因为我们年轻人目前有的本钱不多,又不想放FD,那个利息都跑不赢通货膨胀,
    所以目前有在研究着reits,想要用来利滚利

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  3. 我也有想研究,怎麼開始?

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